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一鍵收藏這份地產企業保理融資使用手冊!
發布來源: 西政資本 發布時間:2020-11-16



筆者按: 


房地產企業融資自住建部、央行擬出臺“三四五新規”(三道紅線、四類風險級別和5%的階梯債務增速)消息放出后,保理融資體量開始迅速增長。


總包單位或材料供應商對開發商的應收賬款通過保理的方式實現融資不僅可以在一定程度上繞開涉房融資的障礙,保理融資給開發商帶來的出表效果和稅籌功能也越來越受到重視,以下根據我們的保理業務開展經驗進行詳細介紹和說明。



一、保理融資的稅籌功效

我們做保理業務的時候,很多交易對手會把保理融資的稅籌功能當成很敏感的事項來看待,其實不然,更現實一點地說,保理的融資以及稅籌的效果本身是市場交易的結果,因此具備商業邏輯的基礎。

在具體的交易場景中,假設開發商某一項目的總包工程造價是1億,開發商在工程邀標或簽訂總包協議時明確工程款需以其開具的商業承兌匯票的方式進行支付,假如總包方取得商票后尋找保理公司取得融資款的成本是年化10%,該10%的融資費用最后又轉嫁到開發商頭上的情況下,總包價款增加至1.1億(可通過總包協議或補充協議具體約定),由此至少可以有以下幾個效果:

1. 開發商開具商票給總包單位或材料供應商以及總包單位或材料供應商尋找保理公司融資并不會影響開發商的有息負債,也即不影響“三道紅線”(剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍)。

2. 開發商在會計處理上,是將應付賬款(經營性負債)的對象從總包單位或材料供應商變更為保理機構等,其中總包單位或材料供應商通過保理融資的利息或財務費用轉嫁回開發商,該部分利息或融資費用最終通過總包價格的調增或補充協議等形式做入建安成本。

3. 開發商就上述保理融資的利息或財務費用轉為建安成本處理后,總包單位或材料供應商開具工程發票或材料銷售發票給開發商,開發商可用于增值稅層面的進項抵扣,企業所得稅層面的稅前扣除以及土地增值稅層面的扣除(另外可加計20%的扣除)。

4. 開發商通過商票的方式支付工程款或材料款的方式在部分龍頭房企的供應鏈業務中操作地非常廣泛,比如直接招標時就確認付款方式為開發商的商票,施工企業報價中就包含了商票的資金成本。

從項目開發建設的角度來說,一個項目從前期開工建設到半年后開盤收款,假設一年以后開發商才兌付商票款項,則資金峰值很低,也即項目既賺了收益,更賺了現金流,而且在稅務層面還賺取了額外的利潤。

二、保理業務與保理費用轉嫁的稅籌操作

根據上文提及的業務邏輯,我們保理公司向總包單位或材料供應商提供保理融資,總包單位或材料供應商保理融資費用(或利息)轉嫁給開發商承擔,開發商將其計入承包或購銷合同的價款,比如通過簽訂補充協議的方式調增合同價款。


因融資費用與建安成本在稅前扣除的效果上有天壤之別,以下就根據我們的保理業務開展經驗進行詳細說明。

(一)常規保理融資方案

1. 基本要素


2. 投資架構及說明

(1)施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理;

(2)保理公司向施工方、材料供應商放款,并與銀行簽署《再保理合同》,向銀行轉讓應收賬款;

(3)房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進行書面確認,并按期還款;

(4)開發商集團公司進行差額補足。


(二)資產管理計劃融資方案

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產管理計劃,投資人通過資管計劃投資應收賬款,即上游供應商(債權人)對核心企業XX地產及其下屬公司(債務人)享有的應收賬款債權。應收賬款資產包括供應商因向核心企業及其下屬公司提供境內貨物買賣/服務貿易或境內工程承包/分包服務等而對核心企業及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。


2. 基本要素


3. 投資架構及說明

(1)施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理;

(2)西政保理向施工方、材料供應商放款,并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃;

(3)投資者認購資管計劃份額;

(4)房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進行書面確認,并按期還款;

(5)開發商集團公司進行差額補足。


(三)保理費用的轉嫁

根據前文對保理業務的介紹,不管是哪一種保理業務模式,假設保理公司在收購各總/分包商或材料供應商對開發商的應收賬款時均按90%的折扣率實際付款,則剩下10%的保理費用由開發商補貼給總/分包商或材料供應商。


在具體操作上,開發商可就保理費用事宜與總/分包商或材料供應商簽訂補充協議以調增造價,其中所有保理費隨后均以工程費、工程管理費、材料費等名義入開發商的財務系統,總/分包商或材料供應商向開發商提供的發票也均須為工程施工或材料購銷的增值稅發票。


另外,開發商的成本部和財務部/融資部需就保理融資所涉折價款(保理費用)共同進行確認,并通知供應商開具相應金額發票(比如工程款增值稅發票)。


舉個簡單的例子,假設總包單位將應收賬款10000萬轉讓給保理公司,保理公司按90%的折扣率給予保理付款,總包單位實收9000萬,其中總包單位開立工程款增值稅發票的稅點為9%(如為工程管理費則稅點為6%),則總包單位開給開發商相應工程款增值稅發票金額共計為1000+1000*9%=1090萬元(也即保理款折扣部分以及開票所涉稅金均轉嫁給開發商承擔)。


三、保理費用與工程材料費用的稅前扣除差異

在總包單位或材料供應商取得開發商對其開立的商票并用商票尋找保理公司取得融資款后,按前文提及的保理費用轉嫁給開發商承擔的邏輯,該轉嫁給開發商的費用可能通過兩種方式來處理。


第一種是總包單位或材料供應商的保理費用因本身屬于財務費用或融資利息的性質,因此轉嫁給開發商后由開發商承擔并支付該融資利息;第二種是將總包單位或材料供應商的保理費用支出直接作為總包或材料購銷的新增價款,也即開發商提供的發包或采購價款中直接包含因商票支付引起的總包單位或材料供應商的新增合同價款。


保理費用按總包工程款或材料款轉嫁給開發商承擔后直接進入項目的開發成本,此時開發商支付的財務費用和開發成本的稅前扣除差異就變得非常明顯。

(一)保理費用(財務費用或融資利息)的增值稅進項抵扣限制

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)中相關規定,增值稅一般納稅人接受貸款服務進項稅額不得從銷項稅額中扣除,同時接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用,其進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。


在總包單位或材料供應商尋求保理融資的操作中,交易邏輯是總包單位或材料供應商向保理公司支付保理費用(財務費用),然后開發商向總包單位或材料供應商補償該保理費用(財務費用),因此開發商就間接承擔的因貸款服務產生的支出在增值稅進項抵扣層面存在一定的扣除障礙。


(二)保理費用(財務費用或融資利息)的土增稅稅前扣除問題

同增值稅層面進項抵扣面臨的問題一樣,在總包單位或材料供應商以保理費用(財務費用或融資利息)名義轉嫁給開發商承擔的背景下,因保理費用(財務費用或融資利息)的支出屬于非金融機構的貸款服務支出,因此對于開發商來說在土增稅前的扣除如同雞肋。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規定:“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:……(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”

根據上述規定,開發商(項目公司)就其實際承擔的保理費用以及其他非金融機構的利息加上銷售費用、管理費用(三者共同組成房地產開發費用)在土增稅前扣除時基本是按照取得土地使用權所支付的金額(主要為土地成本)和房地產開發成本(主要為建安成本)的10%計算扣除,因此開發商實際承擔保理費用(財務費用或融資利息)在土增稅前扣除的角度來說似乎沒有什么實質意義。

(三)保理費用調增為建安成本的現實意義

根據前文的分析,當總包單位或材料供應商需承擔的保理費用轉嫁給開發商并以調整工程款或材料款的方式進行處理時,調增款項直接進入開發商的建安成本,開發商可正常做增值稅層面的進項抵扣,土增稅前亦可正常扣除,并加計20%的扣除,在此不再贅述。

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